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·出租人不履行维修义务 承租人受损怎么办
 
读者提问

  读者陆先生来信说:我承租胡某一套底层二室一厅的房屋作仓库之用,两个星期前,我发现有一处墙角沿地板处有一滩水迹,看不出什么原因。由于我在该房屋内堆放着许多成品服装,怕出问题,因此我马上通知胡某前来察看并予处理。胡某看后,称“可能是埋在墙内的自来水管有渗漏所致,问题不大”,并答应过些天来解决。过了两天,该渗水现象仍然存在,我再次打电话给胡某,希望他尽快来解决,并告知其再过两天我将要出差去外地。此后,我一直等胡某来解决渗水问题,尽管他在电话中答应来修,但等了3天也未见他来修理。第四天,我急事在身,去了杭州。两天后,我回到上海,当我打开房门后,我一直担心的事情还是发生了:地上一片水迹,二十多包服装(总价值8万多元)都吸足了水。事情发生后,我马上打电话找胡某,而他却总是回避,我即自行找工程队抢修爆裂的水管(包括拆墙砌墙和粉饰),花费了3000多元。请问:租赁房屋(包括设施)的维修责任应由承租人承担还是由出租人承担?我现在所遭受的损失是否应由胡某赔偿?我为抢修爆裂的水管支付的3000多元费用,可否向胡某追索?

  律师观点

  徐威高级律师(徐威律师事务所主任)


  先回答你的第一个问题。在房屋租赁法律关系中,出租人负有对所出租房屋及附属设施保证能正常使用和及时维修的责任。我国《合同法》第216条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”《上海市房屋租赁条例》第17条规定:“房屋交付时存在缺陷,影响承租人正常使用的,承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金;危及承租人安全的,承租人可以随时解除租赁合同。”从上述规定可以看出,除非你与胡某的房屋租赁合同中约定过由你负责租赁房屋及其附属设施的维修,否则,你租赁的房屋(包括设施)的维修责任就由胡某承担。

  再回答你的第二个问题。《合同法》第221条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。”你在发现墙角有渗水的情况下已经通知出租人胡某前往维修,而且胡某也到现场看过并答应解决,但事实上胡某并无维修的行动。因此,从你们双方的行为来看,你要求胡某维修的行为是符合法律规定的,而胡某未在你等待的三天合理期限内进行维修是违反法律规定的。然而,《合同法》、《上海市房屋租赁条例》都没有关于出租人未及时维修而造成损失应予赔偿的直接规定。而根据你的来信,可以推断出你们之间的房屋租赁合同中也不会有这方面赔偿的约定。那么,胡某究竟是否应该赔偿你因其未及时维修所遭受的全部经济损失呢?我认为答案是肯定的。这是因为:第一,你与胡某之间是一种民事法律上“债”的关系。《民法通则》第84条规定:“债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利义务关系。享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”不难看出,尽管你与胡某之间的房屋租赁合同中没有维修赔偿的约定,但从房屋租赁开始,你就依法取得了有权正常使用所承租房屋的债权人的地位,当你要求胡某依法履行对租赁物的维修义务而其却未履行并致使你遭受经济损失时,你当然有权要求胡某赔偿;第二,你向胡某提出维修要求,胡某已经答应予以解决,这实际上是你们作为承租人与出租人之间对原房屋租赁合同又达成了新的补充协议,尽管是口头的,但也受法律保护。之后,胡某违反约定,没有及时对自来水管进行维修,并由此造成你较大的损失,因此你完全有理由要求胡某赔偿你的全部实际经济损失。

  至于在损害事实发生后,胡某一再采取回避态度,你为避免损失继续扩大而自行找工程队抢修,我认为你的行为既合理又合法:合理之处在于胡某的回避和对已经爆裂的水管如不及时修复就会造成更大的损失;而《合同法》第221条规定:“……出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。”因此,你为维修爆裂水管花去的3000多元,完全可以理直气壮地向胡某追索。而且,如果在维修过程中影响你正常使用所承租房屋的,你还有权采取相应减少租金或者无偿延长租赁期限的解决办法,这同样是有法律依据的。

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